新冠疫情下需求延后 部分房企资金链承压

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原标题:新皇冠流行病下的需求延迟

21世纪经济报道

春节前,恒大集团内部通知广为流传。恒大要求春节期间员工放假18天,直到元宵节(2月8日)。这种做法令同行羡慕不已。

受新型冠状病毒肺炎疫情影响,恒大员工于2月2日再次接到通知,将假期延长至2月16日,共25天。本集团数以千计的项目和销售办事处不允许在2月20日前开工或营业。

恒大不是唯一一家。目前,主流住宅企业基本上已经关闭了售楼处,过去一周的销售量非常小。

春节是房地产销售的淡季,但是由于疫情的影响,2020年春节期间房地产销售似乎被冻结了。几个机构预计冻结期将持续到二月底甚至三月底。房企所期待的“春节”可能会泡汤。面对武汉“关门”和全国人民“在家防疫”的巨大环境变化,中国房地产市场也承受着前所未有的压力。

目前,中国的房地产年销售额已经达到16万亿元,比2003年的不到8000亿元增长了20倍。同时,与这两个时期相比,房地产市场的发展阶段完全不同。因此,这种流行病对房地产的影响远不及2003年的非典疫情。

小阳春几乎不敢造次

作为全国第三大开发商,恒大集团的主营业务几乎全部暂停。

春节前,恒大在天津、合肥等地的新品刚刚发售。它本可以引发一波“房屋所有权”浪潮,但现在却无法实现。除节假日延长、销售办公室关闭外,所有年度工作会议及原定于2月9日至12日召开的其他会议均已取消。

从城市来看,疫情最严重的武汉楼市已经停止。据武汉市房管局消息,从1月11日至1月17日,武汉共新增12个预售许可证,其中包括8个住宅项目。

1月,恒大以极大的热情在武汉开启了文化旅游城,吸引了众多目光。碧桂园还在武汉市新洲区和东湖高新区开设了新项目,是同期最大的预售企业之一。然而,随着疫情的发展,武汉的几个销售办事处在1月25日左右关闭,没有具体的时间重新营业。除了武汉,全国其他数百个城市的情况也差不多。Eykul的数据显示,截至1月底,百强住宅企业实现销售5097.05亿元,同比下降近12%。

韩毅智库的首席分析师张华东指出,一些住宅企业1月份的销售增长主要是去年12月销售中未经证实的部分。2019年1月,十佳住宅企业的销售门槛为120亿英镑,而今年同期为110亿英镑。与去年相比,前20名的销售规模也有所下降。

然而,疫情始于1月下旬。从开发商关闭售楼处的时间来看,二月甚至整个第一季度都会受到更大的影响。按照这个周期,年初的“印度之春”市场很可能会崩盘。

“目前,抗击疫情绝对是主要任务,而不是销售。”广东一家大型房地产企业表示。

三、四线城市原本期待的“反市场季节”也戛然而止。根据58个城市和安吉凯发布的《返乡置业调查报告》,52.7%的人有意向在今年春节期间返回他们的家乡和周围的城市。年底时,返乡是房地产市场的焦点。

韩毅智库认为,过去三、四线城市的购房者在年销售额中所占的比例不会低于20%,甚至达到25%,而且一年只有一两次时间窗口,今年不会错过。由于售楼处普遍关闭,二线城市也将受到很大影响。相比之下,一线城市的自有住房基数较低,受影响也较小。

作为回应,开发者在网上打开了

根据2003年非典之后的情况,一些研究机构给出了相对乐观的看法。华泰证券表示,2020年疫情爆发将发生在传统的淡季,从1月到2月。房地产需求只会推迟,不会消失。短期影响有限,但全年影响有限。

海通证券分析师涂相对谨慎。他指出,在2003年2月至4月非典疫情最严重的时候,商品房销售面积月值出现了全年最低点,但随着疫情得到控制,各项指标触底反弹,最终稳步上升。谈到2003年,杜丽蕾认为,疫情对房地产的影响需要观察。

考虑到疫区比2003年要大得多,业内一些人预计2月和3月的销售额将下降50%以上。

张华东认为2003年在产业环境、产业规模和经济规模上与现在有很大的不同。当时,房地产销售额不到8000亿,现在已经达到16万亿。2003年,房地产业被定位为具有广阔前景的支柱产业。现在,市场已经走过了“黄金时代”。

据报道,很多房企都盘点了自己的现金、库存和全年计划,以评估在疫情的影响下,是否能够达到原来的供应节奏,完成全年的销售计划,同时保持现金流的平衡。

"最近几天,大多数房地产公司可能已经完成了这一举措。尽管可以预见未来的疫情会平稳发展,但经过我们的沟通,住房企业仍面临一定的压力。”张华东在2月2日的电话会议上透露。

事实上,在这场流行病之前,房地产市场的供求关系已经发生了变化。除了深圳,全国大多数城市都降低了促销价格。2019年,一些开发商用尽了他们的销售方法,拆迁并不令人满意,压力很大。

其中,一些开发商在资金链上遇到了问题。2019年底,世茂与傅生高调的“战略合作”实际上是后者的一次输血。

招商局证券认为,大流行后,万科、保利、金地等“生血”能力强的房企将很有可能胜出,收益和利润都会增加。另一方面,通过周期弹性赚钱的模式可能面临被动或主动规模缩减的压力。

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